7月26日，卓越置业集团以123.7亿元，一举拿下深圳前海首批推出的两宗商业性办公土地。两宗地块总价分别为51.89亿元和71.8亿元，溢价率为50%。此前深圳总价最高的地块为去年11月拍出的20亿元。由此，事隔8个月后，深圳总价地王终于被刷新。
据业内人士测算，两块地的楼面地价在扣除移交给政府的面积后为1.96万元／平方米。如果加上开发成本，以及税费和营销等成本，地块上的项目最终成本将超过4万元／平方米。
“地价在我们的预期之内，50%的溢价率并不算高。”深圳前海管理局规建处处长胡灿透露。
据悉，今年下半年，前海还将出让8-10宗地块，业内预计，今年前海土地收入或将达到近千亿元，而多年来，深圳每年土地出让收入基本维持在100亿元。如此，前海可以称得上是“钱海”。
项目售价将超5万/平方米
7月26日下午3点，深圳前海首次出让的T201-0077、T201-0075两宗地，以一次竞价方式确定竞得人。
整个竞买过程仅仅持续10分钟便宣告结果。两块地竞买价格最接近的为卓越和绿地集团，最终在0077地块中，卓越以51.89亿元摘冠。在0075地块中，卓越以71.80亿元略微高于绿地报价的71.39亿元。而万科、新世界联合体报价总共只有94.8亿元，华润置地报出的价格仅仅是底价。
“相比拍卖，前海采取一次性竞价较为理性，但也没想到会拿下。”卓越集团投资发展部总经理卜炜告诉《华夏时报》记者，未来仍将积极参与前海土地竞拍，即使开发只有10%的利润率，卓越也会做。
参与竞价的华润置地有关负责人则说，由于是一次性竞买，不知道别人的价格，所以出价有所保守，下个月第三幅地块价值更大，一定会再竞买，出价也会有所提高。
在业内人士看来，深圳前海管理局意在为地价首次探路，起拍价定的并不算高。
据了解，前海首批推出的三宗土地均为商业性办公用地，容积率高达8.54。其中，0077、0075地块土地面积分别为49152平方米、57481平方米，建筑面积分别为32.04万平方米、45.02万平方米，起始挂牌价为35亿元和47亿元，折合楼面地价分别为1.09万元/平方米和1.04万元/平方米。
按照约定，0077和0075在建成后，分别有51600平方米和99600平方米物业，必须无偿移交给前海管理局，这一成本将分摊至开发商所持有的面积，加上约20%的税费，以及根据前海方面所要求的，开发商不包括地价的投资强度不能低于1.5万元/平方米，按照通常30%的毛利率计算，据业内人士预测，该地块楼盘售价需高于5.5万元/平方米。
卓越集团负责人称：“卓越在售的商业地产价格达五六万元/平方米，因此这两块地对我们来说并不贵。”
据深圳市规划国土委有关负责人介绍，之所以采取一次性竞价，而非现场拍卖的方式，是为了避免土地价格被抬高。
“现场拍卖，可以中途打电话给领导请示价格，但一次性竞价则不存在，是开发商在计算成本和一定的利润后，报出的理性价格。”一位现场观摩的开发商称，前海不希望被炒作为卖地，政府首次出让也不希望价格太高。
从出让条件看，这两宗土地对竞买主体并未设置较高的门槛，只需具有城市综合体开发经验，2012年资产总额和主营业务收入不低于100亿元即可竞买。
按照规定，卓越集团在签订《出让合同》之后的5个工作日，将支付一半的地价款，余款1年内付清。若约定动工开发日期满1年未开发的，前海管理局将按成交价收回土地。
今年卖地或超千亿元
胡灿透露，今年下半年，前海还将推出8－10宗土地，预期今年总动工面积在500万平方米左右，明年将进入大规模建设阶段，但届时具体推出多少土地，还将视市场需求行情而定。
据了解，前海土地划分为22个单元，探索成片开发等开发模式，每块土地出让涉及的体量都会较大，因此创造出总价地王的几率较高。
此次前海首批推出地块中的第三宗土地将于8月16日揭晓竞拍结果，该地块对竞拍方要求较高，必须为香港联交所上市企业，且与不少于3家世界500强金融机构签订入驻该项目的合作意向，指向性较为明显。地块起拍价达到67.2亿元，起始单价为1.33万元/平方米。可以预见的是，届时深圳单幅土地总价的地王将再度被刷新。
有开发商预测，今年深圳前海的土地出让收入或超千亿元。记者查询深圳2008年后近5年来的土地出让收入，除2012年达273亿外，其余年份一直徘徊在100多亿元的低水平，难与北上广动辄数百亿的出让金匹敌。
针对前海出让土地收入归属的问题，胡灿告诉记者：“根据前海管理条例，扣除刚性支出之外，主要用于前海的基础设施建设，同时，将15%－20%的土地收入作为前海产业发展基金，对节约、集约用地给予奖励。也就是说，前海的土地收入并不会纳入深圳的土地财政中。”
据综合开发研究院与中国银行的共同测算，前海合作区未来10年固定资产投资规模将达4717亿元，其中基础设施需投资2665亿元。此前，深圳前海管理局局长郑宏杰表示，前海完成前期基建大概需要520亿元左右，资金全部来源自筹。
深圳前海管理局副局长蔺宏曾表示，按照《前海深港现代服务业合作区条例》，基础设施建设所需资金，将主要通过利用土地融资这个渠道来筹集。前海土地出让收入，将填补前海建设的巨额资金缺口。
